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2008年11月01日

日本の土地バブルの終焉

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今は経済生態の変革期。
変革期とは主役が変ることです。
国や産業、主軸通貨、価値観、社会のシステム。
経済生態変化の視点でコラムをお送りしています。
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 日本の不動産会社ダイナシティ(8901Q)が民事再生法を申請。負債総額は520億7700万円。
企業向け通信料金一括請求サービス最大手のインボイス(9948.t)が子会社化していた。
連結子会社であるダイナシティの普通株式17億2200万円(簿価)について子会社株式評価を行ったうえで減損相当額を特別損失に計上する予定と発表した。またダイナシティに対する貸付金203億4400万円および保証債務23億7200万円については、同社が保有する不動産に担保設定しており、担保価値を考慮したうえで、貸倒引当額を特別損失に計上するとしている。
(ロイター)
 同社は負債226億円あまりを不良債権処理、保有持ち株分17億2200万円を損失処理する。
インボイスはの2008年3月期の実績は、売上155,806百万円。−7,684百万円の赤字。有利子負債は67,9652百万ある。

10月に入ってだけでの主だった不動産業の大型倒産は次の通り。
2008/10/31康和地所株式会社
2008/10/30勝村建設株式会社
2008/10/30株式会社ノエルなど2社
2008/10/30山崎建設株式会社など2社
2008/10/28リプラス・インベストメンツ株式会社など3社
2008/10/21株式会社日本エイペックス
2008/10/17日栄リゾート株式会社
2008/10/16井上工業株式会社など2社
2008/10/16株式会社イトシロ(旧商号:三豊)
2008/10/09ニューシティ・レジデンス投資法人
2008/10/08株式会社新井組
2008/10/06松本引越センター株式会社
2008/10/02株式会社エルクリエイト
2008/10/02株式会社アー・スリー
2008/09/30株式会社ニード
 今年の春くらいから不動産・建設関連業界は、不動産価格の低迷、サブプラムの余波で金融機関の財務状態が痛み貸し渋り、資金難に陥っていたといわれている。

私の知人は、大手外資系金融機関と一緒にこうした企業の土地関連の仕事に従事していたが、昨年の年末くらいから大手金融機関が新規のノンリコースローンに応じなくなっていたという。

ノンリコースローン(非遡及型ローン)とは、土地の将来評価から投資利回りを逆戻り土地の価格を決めて、それらのローンは非保証、頭金20%だけでローンを組み多くの場合は段階型の支払い=つまり2年後までは元本と利払いが低く、そのご休増するというもの。仮に払えなくなったら債務者は残債の支払いに義務がない。

またこの方式では不動産はマンションなどに完工されると、不動産ファンドに組み入れられて、REITとして上場してた。
私の知人の話だと外資金融機関は、このファンドローンに2002−2007までだいたい最低でも総額2兆投入していた。
最初に参入した企業は高収益ベンチャーとして上場した。
いつの間にかファンド組み入れ型をしたり、ノンリコースローンを利用して成長した企業は10社以上になった。
それらの企業のほとんどが最悪の状況、
それらに関係した建設会社、工務店、銀行も大きく痛手を負っている。

日本の不動産はヤバイ、というのは判りきっていた。

当人たちも判っていたはず。

 開発競争で土地は上昇。ノンリコース方式というのもこのバブルに拍車をかけたのはアメリカと一緒である。

この不況はアメリカほど深刻ではないが、小売やサービスに若干の影響を与えるだろう。金融機関もまた痛手を被ることになる。
人口減、小子老齢化の社会ではマンションの需要は減っている。土地の値段は条件の悪い場所ほど暴落することになる。
このノンリコース方式には、数年前から流行したサラリーマンのアパート経営にも活用され、不動産投資が一般のサラリーマンにも可能と盛んにセミナーが開催されたことを知っている人は多いだろう。

87年くらいに私は銀行員だったが、そのころのバブルの激しさと凋落をよく知っているので、日本の不動産に手を出すには気が引ける。しかしバブルは起こった。

このまま日本の不動産は駄目になるのか。

しかし実際に現在私の元には、そうした倒産して再生法に陥った企業の資産のオールション(スポンサー探し)には何社も引き合いを入れているという。
土地は変らないが建物は劣化する。安い値段で買い取って再生して貸したり、売ればビジネスになるのだ。

 この先数年は不動産は厳しい。特にピークのかなり前に入った人は生き残るかもしれないがピーク以降に参入した人や企業は痛い目にあっている。

欧米が傷んでいる今、日本の不動産にハゲタカのように舞い降りられるのは中東や中国、香港やシンガポールの富豪だけだろう。急速に勢力を増やしているロシアやブラジルなどの金持ち、インドの財閥も候補。

実は日本の不動産は今外国のものになろうとしちえる。

かつて日本が勢力を誇っていた頃、ニューヨークなどのビルを買いまくった。

これも時代の流れであり一つの生態現象であろう。










posted by WOODY at 01:43| Comment(1) | TrackBack(1) | アジア投資家入門 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
こんにちは。
関連のあるテーマで小説に挑戦しています。
よろしければ遊びにきてください。
http://blog.goo.ne.jp/okido_theo
Posted by テオ at 2008年11月03日 13:52
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